Wie viel Mietminderung bei einem defekten Heizkörper?

Rechtlicher Rahmen

Nach § 536 BGB ist die Miete gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel hat, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Ein nicht funktionierender Heizkörper gilt als wesentlicher Mangel, weil er im Winter die Wohnqualität stark reduziert.

Wie wird die Minderungsquote bestimmt?

Die Minderungsquote richtet sich nach dem Umfang und der Dauer des Mangels sowie nach der betroffenen Wohnfläche. Gerichte haben in zahlreichen Urteilen Richtwerte entwickelt:

• Ein einzelner Heizkörper, der komplett ausfällt, führt in der Regel zu einer Mietminderung von 5 % bis 10 % der Bruttokaltmiete.
• Fällt die Heizung in mehreren Räumen aus, kann die Quote auf 15 % bis 20 % steigen.
• Bei sehr kurzen Ausfallzeiten (weniger als 48 Stunden) wird meist keine Minderung vorgenommen, weil die Beeinträchtigung als vorübergehend angesehen wird.

Praktische Berechnung – Schritt für Schritt

Um die konkrete Mietminderung zu ermitteln, gehen Sie wie folgt vor:

1. Ermitteln Sie die Bruttokaltmiete (Kaltmiete + Betriebskosten, ohne Heizung).
2. Bestimmen Sie die betroffene Wohnfläche. Bei einem einzelnen Heizkörper ist das meist die Fläche des jeweiligen Zimmers.
3. Wählen Sie die passende Minderungsquote (z. B. 7 % bei einem einzelnen defekten Heizkörper).
4. Berechnen Sie die monatliche Mietminderung: Bruttokaltmiete × Minderungsquote.

Beispiel 1: 30 m²‑Wohnung, ein defekter Heizkörper im Wohnzimmer

Beispiel 2: 50 m²‑Wohnung, zwei defekte Heizkörper (Wohnzimmer + Schlafzimmer)

Wann ist eine Mietminderung nicht zulässig?

Eine Mietminderung entfällt, wenn:

• Der Mieter den Mangel selbst verursacht hat (z. B. durch unsachgemäßen Gebrauch).
• Der Mangel bereits bei Vertragsabschluss bekannt war und der Mieter ihn akzeptiert hat.
• Der Mieter den Mangel nicht dem Vermieter gemeldet hat und dem Vermieter keine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt hat.

Wie geht es weiter?

Nachdem Sie die mögliche Mietminderung berechnet haben, sollten Sie:

1. Den Vermieter schriftlich über den Mangel informieren und eine Frist zur Reparatur setzen.
2. Die berechnete Mietminderung in Ihrem nächsten Mietzahlungsbeleg angeben.
3. Falls der Vermieter nicht reagiert, können Sie die Minderung einbehalten oder gerichtlich durchsetzen.

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